Un contrat-type obligatoire
Depuis le décret du 26 mars 2015, tout contrat de syndic doit respecter un modèle-type défini par arrêté. Ce contrat distingue clairement :
- Les prestations de gestion courante (forfait)
- Les prestations particulières (liste limitative)
- Les frais de gestion de sinistres
Tout ce qui n'est pas prévu dans le contrat ne peut pas être facturé.
Vote en assemblée générale
Les honoraires du syndic sont votés à la majorité absolue (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965) lors de chaque assemblée générale. Le conseil syndical doit avoir préalablement examiné au moins deux devis concurrents.
- Mandat de 1 à 3 ans renouvelable
- Mise en concurrence obligatoire
- Fiche d'information standardisée
Le syndic ne peut augmenter ses tarifs en cours de mandat sans vote.
| Prestation | Type | Détail |
|---|---|---|
| Forfait de gestion courante | Principal poste | Gestion administrative comptable et technique quotidienne |
| Tenue des assemblées générales | Facturation séparée | Convocation, tenue, PV · souvent 3–6 € par lot et par heure |
| Suivi de travaux (>15 000 €) | % du montant HT | En général 3 à 8 % du montant des travaux voté |
| Gestion des sinistre | Facturation séparée | Déclaration, suivi avec assurance · tarif horaire ou forfait |
| Recouvrement de charges | Limité par décret | Frais plafonnés par la loi, uniquement si impayé, confirmé |
| États datés (vente) | Plafonné | 380 € max. depuis le décret du 17 juin 2020 |
par lot et par an
(petite copro < 20 lots)
par lot et par an
(moyenne copro 20–50 lots)
par lot et par an
(grande copro > 50 lots)
état daté
(vente d’un lot)
Ces montants correspondent aux honoraires de gestion courante uniquement. Les prestations particulières (travaux, sinistres, AG supplémentaires) s'ajoutent et peuvent représenter 20 à 40 % du total selon l'activité de la copropriété.
Taille de la copropriété
Plus la copropriété est grande, plus le coût par lot est faible. Les économies d'échelle jouent fortement au-delà de 50 lots.
Niveau d'équipements
Ascenseur, gardien, espaces verts, piscine, chauffage collectif : chaque équipement génère des tâches de gestion supplémentaires facturables.
Type de syndic
Syndic professionnel (le plus courant), syndic bénévole (copropriétaire élu) ou syndic coopératif (sans prestataire externe) n'ont pas le même coût.
Localisation géographique
Les honoraires sont sensiblement plus élevés en Île-de-France et dans les grandes métropoles qu'en zone rurale ou en ville moyenne.
Analyser le contrat en détail
Réclamez le contrat de syndic complet et vérifiez que chaque prestation facturée figure bien dans la liste contractuelle. Toute facturation hors contrat est illégale.
Comparer avec le marché
Demandez au moins 2 devis de syndics concurrents avant chaque renouvellement. Le conseil syndical est obligé de présenter cette mise en concurrence à l'AG.
Contester en assemblée générale
Inscrivez un point à l'ordre du jour de la prochaine AG pour contester un honoraire jugé excessif. La résolution est votée à la majorité de l'art. 24.
Saisir la DGCCRF ou le médiateur
En cas de litige persistant avec le syndic, la DGCCRF peut être saisie pour pratiques commerciales abusives. Un médiateur de la consommation peut également intervenir gratuitement
| 6 mois avant l’AG | Lancer la mise en concurrence et collecter au moins 2–3 devis de syndics. |
| 3 mois avant l’AG | Remettre les devis au conseil syndical pour analyse comparative. |
| Ordre du jour de l’AG | Inscrire la résolution de changement de syndic et les contrats candidats. |
| Vote en AG | Majorité absolue (article 25) requise pour choisir le nouveau syndic. |
| Passation de gestion | L’ancien syndic dispose de 15 jours pour remettre les archives et les fonds. |
Syndic bénévole
Un copropriétaire est élu syndic lors de l'AG. Il assure toutes les missions sans rémunération (ou avec une indemnité symbolique votée).
Zéro honoraire de gestion courante
Connaissance fine de l'immeuble
Temps et compétences requis
Responsabilité personnelle engagée
Syndic coopératif
Les copropriétaires gèrent collectivement la copropriété via un conseil syndical renforcé, sans syndic professionnel extérieur.
Économies substantielles (50–80 %)
Transparence totale de la gestion
Adapté aux petites copropriétés
Nécessite des copropriétaires motivés